Le locataire ne paie pas son loyer
Comment puis-je procéder et à quoi dois-je veiller d’un point de vue juridique si mon locataire ne paie pas son loyer?
Les charges sont des frais entraînés par l’usage d’un bien loué. Font habituellement partie des charges: les frais de chauffage et d’eau chaude, l’eau et les eaux usées, l’éclairage des parties communes, le gardiennage et l’entretien de l’environnement y compris le déblaiement de la neige, la redevance télévisuelle.
Sous quelle forme le bailleur a-t-il le droit de facturer les charges?
En règle générale, on fait la distinction entre paiement forfaitaire et paiement par acompte. Alors qu’avec les paiements forfaitaires, les charges sont définitivement acquittées, les acomptes peuvent donner lieu à une demande de supplément ou un crédit.
Paiement d’acomptes: Dans la pratique, c’est le système du paiement par acomptes qui est le plus répandu. Les locataires versent un acompte mensuel à l’avance avec le loyer. Selon cette variante, le bailleur est obligé de facturer les coûts effectifs chaque année. Chaque locataire reçoit une facture qui fait le bilan des acomptes versés par rapport aux frais réels. Si les coûts sont supérieurs aux acomptes versés, le bailleur facture la différence. Un crédit éventuel revient au locataire.
Paiement forfaitaire: Si les charges ont été calculées de manière forfaitaire, l’obligation de facturation s’éteint. Les charges sont acquittées avec le paiement du forfait même si les frais réels sont plus ou moins élevés. Aucun remboursement n’est effectué, et le bailleur ne peut pas non plus faire de demande de supplément. Pour déterminer le montant du forfait, on se fonde sur les valeurs empiriques des trois dernières années. Les locataires peuvent demander de consulter les factures afin de vérifier si le montant du forfait demandé est adapté.
Absence de mention dans le contrat de location: Si le contrat de location ne mentionne pas clairement si les charges sont facturées sous forme de forfait ou d’acompte, alors on part en général du principe que le paiement se fera par acomptes car c’est la méthode la plus répandue. En outre, la règle en cas de doute selon laquelle un contrat manquant de clarté est interprété au détriment de la partie qui l’a formulé s’applique (le plus souvent le bailleur).
Quelles charges le bailleur est-il en droit de facturer?
Les locataires ne doivent payer que les charges qui figurent en tant que charges dans le contrat de location. La liste des charges doit être précise et détaillée. Les charges qui ne figurent pas explicitement dans la liste des charges sont réputées être incluses dans le loyer net et ne peuvent donc pas être facturées en plus comme des charges. Les exigences sont élevées concernant le degré de précision des charges. La dénomination «autres coûts de fonctionnement» n’est pas suffisante dans la mesure où le détail des «autres coûts de fonctionnement» et ce qui est facturé ne sont pas précisés.
Comment vérifier le décompte des charges?
Si vous avez reçu une facture de votre bailleur qui ne présente pas clairement quels coûts vous ont été facturés, vous pouvez demander au bailleur une liste précise des charges. Vous avez, en tant que locataire, le droit à une facture qui présente clairement quelles sont les charges sur quelle période et quelle est la clé de répartition entre les biens locatifs (la clé de répartition ne s’applique pas la plupart du temps aux maisons individuelles, à l’exception d’un lotissement de maisons individuelles).
Si, en tant que locataire, vous avez des doutes sur l’exactitude des chiffres qui figurent dans le décompte, vous avez également le droit de consulter les justificatifs correspondants chez le bailleur. Le bailleur doit pouvoir prouver avec ses factures qu’il a dû réellement assumer les frais mentionnés dans le décompte. Veuillez noter que le bailleur n’est cependant pas obligé de remettre les justificatifs aux locataires. Les locataires doivent cependant avoir la possibilité d’en faire des copies sur place.
Comment puis-je contester mon décompte des charges?
Si vous n’êtes pas d’accord avec la facture que vous avez reçue et si votre intervention auprès du bailleur est restée sans effet, vous avez la possibilité de contester le décompte auprès de l’autorité de conciliation pour loueurs et locataires.
Vous avez accès au site Internet de l’association des locataires en cliquant sur le lien suivant:
Sur cette page, vous aurez accès à de plus amples informations et à une assistance concernant les frais de chauffage et les charges, comme par ex. des listes de vérification relatives aux charges autorisées et non autorisées, la démarche concernant les décomptes de charges ainsi que divers modèles de courrier et toutes les adresses des autorités de conciliation pour loueurs et locataires.