Il locatario non paga
Come devo comportarmi e cosa devo tenere presente da un punto di vista legale se il mio locatario non paga l'affitto?
Le spese accessorie sono spese associate all’uso della proprietà in locazione. Le normali spese accessorie includono: spese di riscaldamento e acqua calda, acqua e acque di scarico, elettricità generale, custode e manutenzione dell’area circostante compreso sgombero neve, canoni TV.
Come possono essere addebitate dal locatore le spese accessorie?
Fondamentalmente viene effettuata una distinzione tra pagamenti forfettari e in acconto. Mentre le spese accessorie vengono saldate definitivamente con gli importi forfettari, nel caso della variante di pagamento in acconto è possibile che venga effettuata una riscossione successiva o emessa una nota di credito.
Pagamento in acconto: il sistema di pagamento in acconto è praticamente il più diffuso. Insieme alla pigione, gli inquilini pagano un acconto mensile anticipato. In questa variante, il locatore è obbligato ad addebitare annualmente le spese effettive. Ogni inquilino riceve un proprio resoconto in cui sono elencati i pagamenti in acconto effettuati in relazione alle spese effettive. Se le spese sono superiori agli anticipi effettuati, il locatore addebiterà la differenza. Un eventuale credito verrà riconosciuto al locatario.
Pagamento forfettario: se le spese accessorie sono state concordate forfettariamente, non si applica l’obbligo di rendiconto. Le spese accessorie vengono saldate con il pagamento dell’importo forfettario, anche se le spese effettive sono superiori o inferiori. Non è previsto alcun rimborso, ma allo stesso modo neanche il locatore non può avanzare ulteriori pretese. Per determinare l’importo forfettario vengono utilizzati i valori empirici dei tre anni precedenti. Gli inquilini possono richiedere accesso alle quietanze, al fine di verificare se l’importo forfettario richiesto è proporzionato.
Mancanza di indicazioni nel contratto di locazione: se il contratto di locazione non esplicita se la modalità di addebito delle spese accessorie sia forfettaria o in acconto, la prassi predilige pagamenti in acconto, visto che è la modalità di pagamento più comune. Inoltre, vale la regola in caso di dubbio, secondo la quale un contratto poco chiaro va a scapito della parte che lo ha formulato (solitamente il locatore).
Quali spese accessorie mi può addebitare il locatore?
Gli inquilini devono pagare solo le spese accessorie elencate come tali nel contratto di locazione. L’elenco deve essere preciso e dettagliato. Le spese accessorie non esplicitamente elencate nel contratto di locazione sono considerate incluse nella pigione netta e, pertanto, non possono essere addebitate dal locatore come spese accessorie. Riguardo alle spese accessorie viene richiesta la massima precisione. Ad esempio, la definizione «altre spese d’esercizio» non è sufficiente, salvo non sia presente un elenco che ne specifichi il contenuto e cosa viene addebitato per ogni singola voce.
Come faccio a controllare il conteggio delle spese accessorie?
Se il locatore ha consegnato un conteggio dal quale non è possibile identificare le spese addebitate, si può pretendere che fornisca un elenco dettagliato. In qualità di inquilino, si ha diritto a un conteggio che indichi chiaramente quali spese accessorie verranno addebitate ai singoli oggetti in locazione, in quale periodo e con quale chiave di ripartizione (la chiave di ripartizione non è solitamente applicabile per le case unifamiliari, ad eccezione dei complessi residenziali unifamiliari).
Se, in qualità di inquilino, si hanno dubbi in merito alla correttezza delle cifre inserite nel conteggio, si ha il diritto di controllare le corrispondenti quietanze in possesso del locatore. Il locatore deve essere in grado di dimostrare mediante quietanze di aver effettivamente sostenuto le spese elencate nel conteggio. Si noti che il locatore non è obbligato a consegnare le quietanze agli inquilini. Tuttavia, gli inquilini devono poter effettuare copie in loco.
Come posso contestare l’addebito delle spese accessorie?
Se non si è d’accordo con il conteggio ricevuto e se l’intervento presso il locatore non è andato a buon fine, esiste la possibilità di contestare il conteggio presso l’ufficio di conciliazione per rapporti locativi di competenza.
Il seguente link porta alla homepage dell’Associazione degli inquilini:
Su questo sito sono disponibili informazioni più dettagliate e assistenza in materia di spese di riscaldamento e spese accessorie come, ad esempio, liste di controllo relative alle «spese accessorie ammissibili/inammissibili», alla «procedura per la verifica dell’addebito delle spese accessorie», nonché varie lettere modello e tutti gli indirizzi delle autorità locali di conciliazione competenti in materia di locazione.