Mieter zahlt nicht
Wie muss ich vorgehen und was muss ich rechtlich beachten, wenn mein Mieter die Miete nicht zahlt?
Nebenkosten sind Kosten, welche mit dem Gebrauch des Mietobjekts zusammenhängen. Zu den üblichen Nebenkosten gehören: Heiz- und Warmwasserkosten, Wasser und Abwasser, Allgemeinstrom, Hauswart und Umgebungspflege inkl. Schneeräumung, TV-Gebühren.
Wie dürfen Nebenkosten vom Vermieter abgerechnet werden?
Grundsätzlich wird zwischen Pauschal- und Akontozahlungen unterschieden. Während die Nebenkosten mit den Pauschalbeiträgen definitiv abgegolten sind, kann es bei der Akontovariante eine Nachforderung oder eine Gutschrift geben.
Akontozahlung: In der Praxis ist das System der Akontozahlung am häufigsten verbreitet. Die Mieter leisten zusammen mit dem Mietzins einen monatlichen Akontobeitrag im Voraus. Bei dieser Variante ist der Vermieter verpflichtet, die effektiven Kosten jährlich abzurechnen. Jede Mietpartei erhält eine eigene Abrechnung, in der die geleisteten Akontozahlungen im Verhältnis zu den tatsächlichen Kosten aufgeführt sind. Sind die Kosten höher als die geleisteten Vorauszahlungen, stellt der Vermieter die Differenz in Rechnung. Ein allfälliges Guthaben fällt wieder der Mietpartei zu.
Pauschalzahlung: Sind Nebenkosten pauschal vereinbart worden, entfällt die Abrechnungspflicht. Die Nebenkosten sind mit Bezahlung des Pauschalbetrages abgegolten, auch wenn die effektiven Kosten höher oder tiefer sind. Es erfolgt keine Rückerstattung, ebenso kann aber auch vom Vermieter keine Nachforderung gestellt werden. Für die Festlegung des Pauschalbetrags dienen Erfahrungswerte der vorangegangenen drei Jahre. Mieterinnen und Mieter können Einsicht in die Belege verlangen, um festzustellen, ob der verlangte Pauschalbetrag angemessen ist.
Keine Angaben im Mietvertrag: Wenn aus dem Mietvertrag nicht genau hervorgeht, ob die Nebenkosten pauschal oder akonto abgerechnet werden, so wird in der Praxis meist von Akontozahlungen ausgegangen, weil das die üblichere Methode ist. Zudem gilt die Unklarheitsregel wonach ein unklarer Vertrag zulasten derjenigen Partei zu interpretieren ist, die ihn formuliert hat (meist der Vermieter).
Welche Nebenkosten darf mein Vermieter abrechnen?
Mieter müssen nur diejenigen Nebenkosten bezahlen, welche im Mietvertrag als Nebenkosten aufgelistet sind. Die Auflistung muss präzise und detailliert sein. Nicht im Mietvertrag explizit aufgelistete Nebenkosten gelten als im Nettomietzins enthalten und dürfen somit vom Vermieter nicht zusätzlich als Nebenkosten in Rechnung gestellt werden. An die Präzision der Nebenkosten werden auch hohe Anforderung gestellt. Beispielweise ist die Bezeichnung ‘übrige Betriebskosten’ nicht ausreichend, sofern nicht einzeln aufgeführt wird, was ‘übrige Betriebskosten’ beinhaltet und was darunter abgerechnet wird.
Wie prüfe ich meine Nebenkostenabrechnung?
Wenn Sie vom Vermieter eine Abrechnung erhalten haben, aus welcher nicht erkennbar ist, was für Kosten abgerechnet wurden, so können Sie vom Vermieter eine detaillierte Auflistung verlangen. Sie haben als Mieter das Recht auf eine Abrechnung, aus welcher klar hervorgeht, was für Nebenkosten in welchem Zeitraum und in welchem Verteilschlüssel auf die einzelnen Mietobjekte abgerechnet werden (Verteilschlüssel entfällt meist bei Einfamilienhaus, Ausnahme EFH-Siedlung).
Wenn Sie als Mieter an der Richtigkeit der eingetragenen Zahlen in der Abrechnung zweifeln, so steht Ihnen ebenfalls das Recht zu, die dazugehörigen Belege beim Vermieter einzusehen. Der Vermieter muss mittels Belege nachweisen können, dass er die in der Abrechnung aufgeführten Auslagen auch tatsächlich hatte. Bitte beachten Sie: der Vermieter ist allerdings nicht verpflichtet, den Mietern die Belege auszuhändigen. Die Mieter müssen jedoch die Möglichkeit haben, vor Ort Kopien anzufertigen.
Wie kann ich meine Nebenkostenabrechnung anfechten?
Sind Sie mit der erhaltenen Abrechnung nicht einverstanden und hat eine Intervention beim Vermieter keinen Erfolg gebracht, dann besteht die Möglichkeit, die Abrechnung bei der örtlich zuständigen Mietschlichtungsstelle anzufechten.
Im nachfolgenden Link gelangen Sie auf die Homepage des Mieterverbandes:
Auf dieser Webseite erhalten Sie noch detailliertere Informationen und Hilfestellungen zum Thema Heiz- und Nebenkosten wie bspw. Checklisten bzgl. ‘zulässige/unzulässige Nebenkosten’, ‘Vorgehen bei der Überprüfung von Nebenkostenabrechnungen’ sowie diverse Musterschreiben und sämtliche Adressen der örtlich zuständigen Mietschlichtungsbehörden.