Mieter zahlt nicht

Wie muss ich vorgehen und was muss ich rechtlich beachten, wenn mein Mieter die Miete nicht zahlt?

Immer öfter sehen sich Eigentümerinnen und Eigentümer von Wohn- und Geschäftsliegenschaften mit zahlungsunfähigen Mieterinnen und Mietern konfrontiert, welche ihren Mietzins und/oder ihre Nebenkosten nur teilweise oder gar nicht begleichen. 

Das Gesetz hat für solche Fälle die Möglichkeit der ausserordentlichen und vorzeitigen Kündigung eingeräumt. (Ein Musterschreiben stellen wir Ihnen am Ende des Artikels zur Verfügung). Die ausserordentliche Kündigung infolge Zahlungsverzug ist aber für Vermieterinnen und Vermieter insbesondere aufgrund der einzuhaltenden Fristen und Termine mit gewissen Schwierigkeiten verbunden.

Die grundsätzlichen Voraussetzungen einer ausserordentlichen Kündigung infolge Zahlungsverzug sind in Art. 257d des OR (Obligationenrecht) festgehalten: 

  1. Zahlungsverzug des Mieters in Bezug auf Miete und/oder fällige Nebenkosten
  2. Der Vermieter muss ihm schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis vorzeitig gekündigt werde. Diese Frist beträgt bei Wohn-* und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage (bei Mietverträgen über andere Objekte mindestens zehn Tage). Dies ist die förmliche Inverzugsetzung oder Mahnung.
  3. Bei ausbleibender Zahlung bei Ablauf dieser Frist kann der Vermieter den Mietvertrag bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Kündigungsfrist von 30 Tagen auf Ende eines Monats mit sofortiger Wirkung kündigen.

*Wichtig: Diese Mahnung muss bei Familienwohnungen (Ehegatten oder eingetragene Partner) beiden Ehegatten bzw. beiden Partnern in gesonderten Schreiben mitgeteilt werden. Aus Beweisgründen empfiehlt sich die Zustellung per Einschreiben. 

Bei einer ausserordentlichen Kündigung infolge Zahlungsverzug sind die gesetzlich vorgeschriebenen Bedingungen strikt einzuhalten. Besonderes Augenmerk ist auf die Fristen zu richten, andernfalls ist die Kündigung unwirksam. Im Zweifel lohnt es sich daher, rechtliche Beratung in Anspruch zu nehmen.

Ergänzende Fragen und Antworten zum Thema:

Der Mietzins oder die Nebenkosten müssen fällig sein, damit die Mietpartei in Verzug geraten kann. In der Praxis wird im Mietvertrag oft vereinbart, dass der Mietzins monatlich im Voraus zahlbar ist. Andernfalls ist der Mietzins erst am Monatsende fällig.

Sobald die Mietpartei in Verzug gerät, kann der Vermieter ihr eine Mahnung zusenden (aus Beweisgründen ist ein Schreiben per Einschreiben zu empfehlen). Die Mietpartei muss klar und deutlich aufgefordert werden, den fälligen Betrag bei Wohn- und Geschäftsräumen innert einer Frist von mindestens 30 Tagen zu bezahlen. Der ausstehende und fällige Betrag ist vorzugsweise in Ziffern und unter Angabe der geschuldeten Monate genau anzugeben. 

Des Weiteren muss die Mahnung die Androhung der Kündigung enthalten. Das heisst, der Vermieter muss der Mietpartei konkret mitteilen, dass das Mietverhältnis vorzeitig (ausserordentlich) gekündigt wird, wenn der Ausstand nicht innert der gewährten Frist bezahlt wird. 

Achtung: Bei Familienwohnungen (Ehegatten oder eingetragene Partner) muss die Mahnung beiden Ehegatten bzw. beiden eingetragenen Partnern in gesonderten Schreiben mitgeteilt werden (Art. 266n des OR).

Tipp: Viele kantonale Gerichte stellen online Musterschreiben zur Verfügung.

Die Zahlungsfrist (mindestens 30 Tage bei Wohn- und Geschäftsräumen, zehn Tage bei anderen Objekten) beginnt am Tag nach Empfang der Mahnung. Massgebend ist der Tag, an dem die Mietpartei die Mahnung tatsächlich in Empfang nimmt. Aus Beweisgründen empfiehlt es sich daher, sie per Einschreiben zuzustellen. Wann die Mietpartei das Schreiben in Empfang genommen hat, kann somit auf der Website der Post mittels Sendeverfolgung (Track and Trace) überprüft werden. Hier gilt die sogenannte relative Empfangstheorie:

Wird die Sendung nicht abgeholt, gilt sie am siebten Tag der postalischen Aufbewahrungsfrist als zugestellt, selbst wenn dieser Tag auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag fällt. Dasselbe gilt, wenn die Mietpartei über ein Postfach verfügt.

Beispiel: Wird die Inverzugsetzung am 6. März verschickt und legt die Post die Abholungseinladung am 7. März in den Briefkasten, beginnt die siebentätige postalische Aufbewahrungsfrist am 8. März. Die Sendung gilt somit, falls sie nicht abgeholt wird, am 14. März als zugestellt. Die Zahlungsfrist von 30 Tagen beginnt damit am 15. März.

Achtung: Bei Familienwohnungen kann es sein, dass die Sendungen an unterschiedlichen Tagen in Empfang genommen werden. Die 30-tägige Zahlungsfrist beginnt in diesem Fall nach Erhalt (bzw. Ablauf der Abholfrist) der zweiten separat zugestellten Sendung.

Der gesamte fällige und abgemahnte Betrag muss spätestens am letzten Tag der Zahlungsfrist bezahlt sein. Die Zahlung muss dann beim Vermieter eingegangen sein. Bei Zahlungen mittels Postanweisung oder Bankauftrag muss die Zahlungsanweisung so früh erfolgen, dass der Vermieter den Betrag spätestens am letzten Tag der in der Mahnung genannten Frist erhält.

  • Nach unbenütztem Ablauf der Zahlungsfrist kann der Vermieter das Mietverhältnis auf dem amtlichen Formular ausserordentlich mit einer Frist von 30 Tagen auf das Ende eines Monats kündigen (aus Beweisgründen am besten per Einschreiben). Verschiedene Kantone bieten die Formulare auf ihren Websites an.
  • Auch hier gilt bei Familienwohnungen (Ehegatten oder eingetragene Partner) die Verpflichtung, beiden Ehegatten bzw. eingetragenen Partnern die Kündigung je separat zuzustellen.
  • Mit der Kündigung sollte nicht allzu lange zugewartet werden, da der Vermieter sein Recht auf ausserordentliche Kündigung verwirken könnte. Wenn der Vermieter die Kündigung zu lange hinauszögert, könnte je nach den Umständen geltend gemacht werden, er habe auf dieses Recht verzichtet.
  • Eine Kündigung vor Ablauf der Zahlungsfrist ist unwirksam. Bei Zweifeln hinsichtlich Fristberechnung bietet es sich daher an, einige Tage hinzuzuzählen, um sicherzustellen, dass die Kündigung nicht zu früh erfolgt.
  • Eine ausserordentliche Kündigung kann nicht ausgesprochen werden, wenn die Mietpartei innert der 30-tägigen Zahlungsfrist den fälligen Betrag bezahlt. 
  • Fällt der letzte Tag der 30-tägigen Zahlungsfrist auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, endet die Frist am nächsten Werktag.
  • Für die Zustellung der Kündigung gilt die absolute Empfangstheorie. Eine Kündigung mittels eingeschriebenem Brief gilt somit am Folgetag des Tages als zugestellt, an dem die Abholungseinladung in den Briefkasten (oder in das Postfach) gelegt wurde, wenn das Schreiben nicht direkt vom Briefträger ausgehändigt werden konnte. Diese Regel gilt auch, wenn der Mieter die Sendung später abholt. Die Kündigungsfrist beginnt am Folgetag des Tages, an dem das Schreiben wie oben beschrieben zugestellt wurde. Wird beispielsweise die Abholungseinladung am 8. Juni in den Briefkasten eingeworfen, gilt das Schreiben am 9. Juni als zugestellt und die Frist beginnt am 10. Juni.
  • Die Kündigung erfolgt immer zum Ende eines Monats. Endet die 30-tägige Kündigungsfrist zum Beispiel am 8. Juli, wird der Mietvertrag per 31. Juli gekündigt. Werden diese Frist und/oder der Kündigungstermin nicht beachtet, verschieben sich die Wirkungen der ausserordentlichen Kündigung auf den nächstmöglichen Termin.
  • Ab Empfang der Kündigung kann die Mietpartei die Kündigung innert 30 Tagen vor der zuständigen Schlichtungsstelle anfechten.

Eine ausserordentliche Kündigung kann aus diversen Gründen null und nichtig sein, insbesondere, wenn eine der eben genannten Kündigungsvoraussetzungen nicht eingehalten wurde. 

So kann eine Kündigung zum Beispiel auf folgenden Gründen nichtig sein:

  • Die Kündigung erfolgte nicht auf dem amtlich genehmigten Formular
  • Die Zahlungsaufforderung enthielt keine Kündigungsandrohung
  • Die Kündigung wurde bei einer Familienwohnung nicht mit separater Post an beide Ehegatten oder eingetragenen Partner verschickt
  • Die Kündigung wurde vor Ablauf der Zahlungsfrist zugestellt
  • Die Mietpartei bezahlte den ausstehenden Betrag innert der Frist
  • Der Mietzins war zum Zeitpunkt der Mahnung nicht fällig
  • Die Mietpartei erklärt innert Zahlungsfrist Verrechnung mit einer Forderung, welche zurecht besteht

Des Weiteren kann unter Umständen eine Kündigung gegen Treu und Glauben verstossen. In diesen Fällen kann die Mietpartei die Kündigung anfechten. Ob die Voraussetzungen erfüllt sind, muss also im Einzelfall geprüft werden. 

Eine Kündigung kann zum Beispiel anfechtbar sein, wenn:

  • Der Zahlungsrückstand minimal ist, insbesondere wenn es sich dabei nur um Verzugszinse handelt
  • Der Vermieter eine Zahlungserleichterung versprach
  • Der Vermieter zu lange mit der Zustellung der Kündigung wartet

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