Pour que le locataire soit en retard de paiement, le loyer ou les frais accessoires doivent être échus. En pratique, il est souvent convenu dans le bail que le loyer doit être payé par mois d’avance. A défaut, le loyer n’est dû qu’à la fin du mois.

Dès que le locataire est en retard de paiement, le bailleur peut lui faire parvenir un avis comminatoire écrit (afin de disposer d’une preuve, il est conseillé de l’envoyer en recommandé). Pour des locaux d’habitation et commerciaux, il doit exiger de manière claire et précise du locataire de régler le montant dû dans un délai de 30 jours au minimum. Le montant en souffrance doit être précisément déterminé, en chiffres de préférence, et en indiquant les mois dus.

De même, l’avis comminatoire doit contenir la menace de résiliation. En effet, le bailleur doit indiquer de manière claire que le bail sera résilié de manière anticipée (extraordinaire), si le locataire ne règle pas le montant dû dans le délai octroyé.

Attention: en cas de logements de famille (époux et partenaires enregistrés), l’avis comminatoire doit être envoyé par courriers séparés aux deux conjoints ou aux deux partenaires enregistrés (art. 266n CO).

Conseil: de nombreux tribunaux cantonaux mettent des courriers types à disposition en ligne.

Le délai de paiement (30 jours minimum pour les locaux d’habitation et commerciaux ; 10 jours pour les baux d’autres objets) débute le lendemain de la réception l’avis comminatoire. La date à laquelle le locataire réceptionne réellement cet avis est déterminante. Afin de disposer d’une preuve, il est donc conseillé de l’envoyer en recommandé. Il est ainsi possible de contrôler quand le locataire aura réceptionné le courrier, en consultant le suivi de l’envoi (Track and Trace) sur le site Internet de la Poste. 

La théorie relative de la réception s’applique ici :

si le destinataire ne se rend pas à la poste pour retirer son courrier, celui-ci est considéré comme remis le septième jour du délai de garde postal, même si ce jour-là est un samedi, un dimanche ou un jour férié. La même règle s’applique si le locataire dispose d’une case postale.

Exemple: si la mise en demeure est envoyée le 6 mars et que la poste dépose l’avis de retrait dans la boîte aux lettres le 7 mars, le délai de garde postal de sept jours débute le 8 mars. Si le courrier n’est pas retiré, il est considéré comme remis le 14 mars. Ainsi, le délai de paiement de 30 jours débute le 15 mars.

Attention: en cas de logements de famille, il est possible que les courriers soient réceptionnés à des dates différentes. Le délai de paiement de 30 jours débute après réception (resp. échéance du délai de retrait) du dernier courrier remis.

Le montant total dû et ayant fait l’objet d’un avis comminatoire doit être payé, dans sa totalité, au plus tard le dernier jour du délai de paiement. Le bailleur doit avoir reçu le paiement. En cas de paiement au moyen de mandats postaux ou d’ordre bancaire, l’ordre de paiement doit être effectué suffisamment tôt, afin que le bailleur reçoive la somme au plus tard le dernier jour du délai comminatoire. 

• À l’échéance du délai de paiement, le bailleur peut résilier, de manière extraordinaire et au moyen d’un formulaire officiel, le contrat de bail moyennant un préavis de 30 jours pour la fin d’un mois (afin de disposer des preuves, en recommandé). Différents cantons mettent les formulaires à disposition sur leur site Internet.
• Dans ce cas aussi, en cas de logements de famille (époux et partenaires enregistrés), le bailleur est tenu de faire parvenir la résiliation séparément à chacun des conjoints ou des partenaires enregistrés.
• Il vaut mieux ne pas attendre trop longtemps avant d’envoyer la résiliation, sinon le bailleur pourrait perdre son droit à la résiliation extraordinaire. En effet, si le bailleur tarde à résilier le bail, il pourra être réputé y avoir renoncé selon les circonstances. 
• Une résiliation envoyée avant l’échéance du délai de paiement n’est pas valable. En cas de doute quant au calcul des délais, il est donc préférable d’ajouter quelques jours afin d’être sûr que la résiliation ne soit pas envoyée trop tôt.
• Il n’est pas possible de procéder à une résiliation extraordinaire si le locataire paie le montant réclamé dans le délai de paiement de 30 jours. 
• Si le dernier jour du délai de paiement de 30 jours tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, le délai se termine le jour ouvrable suivant.
• La théorie absolue de la réception s’applique à l’envoi de la résiliation. Une résiliation envoyée en recommandé est considérée comme remise au locataire lendemain du jour où l’avis de retrait a été déposé dans sa boîte aux lettres (ou case postale), si l’envoi n’a pas pu lui être directement remis par le facteur. Cette règle est valable même si le locataire retire l’envoi plus tard. Le délai de résiliation débute le lendemain du jour de la remise tel que décrit ci-dessus. Si, par exemple, l’avis de retrait est déposé dans la boîte aux lettres le 8 juin, le courrier sera considéré comme remis le 9 juin et le délai de résiliation débutera le 10 juin. 
• La résiliation intervient toujours pour la fin d’un mois. Si, par exemple, le délai de congé de 30 jours se termine le 8 juillet, le bail sera résilié pour le 31 juillet. Si ce délai et/ou cette date de résiliation ne sont pas respectés, les effets de la résiliation extraordinaire sont repoussés au terme suivant le plus proche.
• À compter de la réception de la résiliation, le locataire dispose d’un délai de 30 jours pour contester le congé par-devant la Commission de conciliation compétente. 

Une résiliation extraordinaire peut être nulle et sans effet pour diverses raisons. En particulier, lorsque l’une des conditions de résiliation précitées n’a pas été respectée.

La résiliation sera ainsi nulle si par exemple :

• La résiliation n’a pas été réalisée au moyen du formulaire officiel
• La demande de paiement ne comprenait pas de menace de résiliation
• La résiliation d’un logement de famille n’a pas été envoyée séparément aux deux conjoints ou deux partenaires enregistrés
• La résiliation a été notifiée avant la fin du délai de paiement 
• Le locataire paie le montant dû dans le délai imparti
• Le loyer n’était pas échu au moment de la sommation
• Le locataire déclare compenser le loyer avec une créance existante dans le délai imparti

De plus, sous certaines conditions, une résiliation peut être contraire au principe de la bonne foi. Dans ces cas-là, le locataire peut contester la résiliation. Il faut alors contrôler au cas par cas si les conditions sont réunies.

Une résiliation peut être contestée, par exemple, si :

• l’arriéré de loyer est sans importance car il s’agit seulement d’intérêts de retard
• le bailleur avait promis d’accorder des facilités de paiement
• le bailleur a attendu trop longtemps avant de notifier la résiliation