Spese accessorie
Quali spese accessorie sono previste?
Capita sempre più spesso che i proprietari di immobili residenziali e dei locali commerciali si confrontino con locatari insolventi che non pagano il canone di affitto e/o le spese accessorie o pagano solo in parte.
In questi casi la legge prevede la possibilità della risoluzione immediata e anticipata. (Alla fine di questo articolo potete trovare un modello di lettera che potete utilizzare in casi di questo genere). Tuttavia la risoluzione immediata per ritardato pagamento comporta delle difficoltà per il locatore in particolare a causa delle scadenze e dei termini da rispettare.
Le condizioni di una risoluzione immediata a causa di mora del pagamento sono stabilite dalla legge all'art. 257d CO (Codice delle Obbligazioni):
* Importante: se si tratta di abitazioni familiari (coniugi o partner registrati), la comminatoria deve essere inviata con lettera separata a entrambi i coniugi o i partner registrati. Per scopi di documentazione si consiglia l'invio del sollecito tramite lettera raccomandata.
In caso di risoluzione immediata a causa di mora del pagamento è necessario procedere scrupolosamente secondo le condizioni imposte dalla legge. Occorre prestare particolare attenzione ai termini. In caso contrario, la disdetta non sarà valida. Per questa ragione in caso di dubbi vale la pena richiedere una consulenza legale.
Il canone di affitto o le spese accessorie devono essere esigibili perché il locatario possa essere considerato moroso. Nella prassi comune, spesso nel contratto di locazione si conviene che il canone di affitto sia pagato mensilmente in anticipo. In caso contrario, il canone d'affitto è esigibile solo alla fine del mese.
Appena il locatario entra in mora, il locatore può inviare una comminatoria scritta (per scopi di documentazione si consiglia la lettera raccomandata). Al locatario deve essere chiesto, in maniera chiara e inequivocabile, di procedere al pagamento dell'importo esigibile entro un termine di minimo 30 giorni (se trattasi di locali residenziali e commerciali). L'importo scaduto ed esigibile deve essere determinato con precisione in cifre preferibilmente indicando i mesi dovuti.
Inoltre la comminatoria deve contenere la minaccia di disdetta. In effetti, il locatore deve indicare in modo chiaro che il rapporto di locazione sarà disdetto anticipatamente (immediatamente) se il locatario non pagherà l'importo dovuto entro il termine accordato.
Attenzione: se si tratta di abitazioni familiari (coniugi e partner registrati), la comminatoria deve essere inviata con lettera separata a entrambi i coniugi o partner registrati (art. 266n CO).
Un consiglio: molti tribunali cantonali mettono a disposizione online modelli di lettera.
Il termine di pagamento (come minimo 30 giorni se trattasi di locali residenziali e commerciali; 10 giorni per i contratti di locazione di altri oggetti) decorre dal giorno successivo a quello di ricezione della comminatoria. È determinante il giorno in cui il locatario prende effettivamente in consegna questo avviso. Per scopi di documentazione si consiglia quindi l'invio tramite lettera raccomandata. Sul sito web della posta, tramite tracciamento degli invii (Track and Trace), è quindi possibile verificare quando il locatario avrà preso in consegna la raccomandata.
In questo contesto vale la cosiddetta teoria relativa alla ricezione:
se la lettera non viene ritirata, viene ritenuta notificata l'ultimo giorno del termine di sette giorni per il ritiro presso la posta, anche se cade di sabato, di domenica o in un giorno feriale. Lo stesso vale nel caso in cui il locatario disponga di una casella postale.
Esempio: se la messa in mora viene spedita il 6 marzo e la posta lascia nella cassetta delle lettere l'invito al ritiro il 7 marzo, il termine di sette giorni per il ritiro presso la posta decorre dall'8 marzo. Quindi, se la lettera non viene ritirata, la si considera comunque notificata il 14 marzo. Pertanto il termine di pagamento di 30 giorni decorre dal 15 marzo.
Attenzione: in caso di abitazioni familiari, può accadere che le lettere siano prese in consegna in giorni diversi. Il termine di pagamento di 30 giorni decorre quindi dalla ricezione (o dalla scadenza del termine per il ritiro) della seconda spedizione notificata separatamente.
L'intero importo esigibile e oggetto della comminatoria deve essere pagato entro e non oltre l'ultimo giorno del termine di pagamento. Entro tale data il locatore deve aver ricevuto il pagamento. Per i pagamento tramite vaglia postale o ordine bancario, l'ordine di pagamento deve essere effettuato sufficientemente in anticipo, in modo che il locatore riceva la somma al più tardi l'ultimo giorno prima della scadenza del termine della comminatoria.
Una risoluzione immediata può essere nulla e priva di effetto per diversi motivi. In particolare se una delle condizioni per la disdetta appena citate non è stata rispettata.
La disdetta potrà quindi essere nulla per esempio se:
In determinate circostanze, inoltre, la disdetta può violare la buona fede. In questi casi il locatario può impugnare la disdetta. Occorre pertanto verificare, caso per caso, se sussistono le condizioni.
Una disdetta può essere impugnabile, per esempio, perché