I difetti di costruzione non sono rari e possono comportare costi elevati e controversie legali. In qualità di committenti è quindi importante conoscere le norme di legge. In questo contributo scoprirete quali sono i vostri diritti in caso di difetti di costruzione e come farli valere.
Ai sensi dell'art. 363 e segg. del Codice delle obbligazioni (CO), il contratto d'appalto regola il rapporto tra l'appaltatore (artigiano) e il committente (cliente). Tali articoli di legge si applicano se non diversamente concordato contrattualmente fra le parti.
L'appaltatore si impegna a costruire e consegnare un'opera specifica. Il committente in contropartita deve pagare il compenso concordato per il lavoro. Di norma, il contratto viene stipulato con l'accettazione dell'offerta. Il contratto può essere stipulato verbalmente o per iscritto; per ragioni probatorie, tuttavia, si consiglia la forma scritta.
La SIA 118 è una raccolta di disposizioni contrattuali generali preformulate dalla Società svizzera degli ingegneri e degli architetti. Contiene norme dettagliate sul collaudo delle opere, sulla notifica dei difetti e sui periodi di garanzia, alcune delle quali si discostano dalle disposizioni del CO. La norma SIA 118 si applica solo se è stata espressamente concordata nel contratto. La SIA 118 viene solitamente concordata per i progetti edilizi più grandi.
Un difetto di costruzione sussiste se un'opera non è conforme agli standard di costruzione concordati o riconosciuti. L'opera finita deve inoltre possedere le proprietà garantite dal contratto e deve poter essere utilizzata come previsto.
I difetti di costruzione tipici sono:
Il committente deve ispezionare attentamente il lavoro al momento dell'accettazione. Se scopre dei difetti, questi devono essere segnalati immediatamente all'appaltatore con una notifica del difetto. È necessario osservare quanto segue:
Qui potete trovare un modello adatto per la notifica dei difetti: Modello notifica dei difetti
Se la SIA 118 è stata concordata nel contratto, si applica una normativa leggermente diversa:
Se si scopre un difetto di costruzione, il committente ha i seguenti diritti di garanzia previsti dalla legge:
In linea di principio, il committente in caso di presenza di difetti è libero di scegliere quale diritto far valere. «La risoluzione è possibile solo se la miglioria è impossibile e i difetti sono così gravi che non ci si può ragionevolmente aspettare che il committente accetti il collaudo dell'opera».
Nel caso di contratti con SIA 118, l'appaltatore deve prima avere la possibilità di effettuare una miglioria. A tal fine è necessario stabilire una proroga adeguata. Se non risponde o si rifiuta di effettuare la miglioria, il committente può chiedere una riduzione o la risoluzione del contratto. Importante: se il committente incarica un terzo di propria iniziativa senza dare all'appaltatore la possibilità di effettuare la miglioria, perde i suoi diritti in caso di difetti.
Inoltre, il committente può chiedere un risarcimento danni se ha subito un danno a causa del difetto di costruzione.
I diritti di garanzia devono essere fatti valere prima della scadenza del termine di prescrizione.
Si applicano i seguenti termini:
Questi termini si applicano anche ai difetti nascosti. Se l'appaltatore ha deliberatamente nascosto il difetto e ingannato il committente, il periodo di prescrizione è di 10 anni. Tuttavia, nella prassi è difficile dimostrare un inganno doloso.
I termini decorrono dalla consegna dell'opera.
Una notifica dei difetti o una richiesta di miglioria non sono sufficienti a interrompere la prescrizione. Ciò richiede ulteriori passi come il riconoscimento del difetto da parte dell’appaltatore, la richiesta di conciliazione o l'esecuzione del debito.
Se l'appaltatore esegue una miglioria, ciò viene considerato come un riconoscimento, per cui tutti i termini iniziano a decorrere da capo.
Rimaniamo a disposizione in caso di controversie o domande relative ai contratti d'appalto. Segnalate il vostro caso assicurativo utilizzando il nostro formulario online o contattate la nostra Orionline per una consulenza giuridica telefonica.