Il tasso d'interesse di riferimento, che si basa sui tassi d'interesse ipotecari medi, viene pubblicato trimestralmente dall'Ufficio federale delle abitazioni (UFAB). Il 1 settembre 2025, il tasso d'interesse di riferimento è sceso dall'1,5% all'1,25% (in vigore dal 2° settembre).

Che impatto avrà questa riduzione?

• Una riduzione del tasso di interesse di riferimento può comportare una richiesta di riduzione del canone di locazione netto. Per affitto netto si intende l'affitto al netto dei costi accessori.
• La riduzione non è automatica. Chi desidera ottenere una riduzione, deve quindi attivarsi, altrimenti l'affitto rimarrà invariato.
• Una richiesta di riduzione in virtù della diminuzione del tasso di interesse di riferimento può essere compensata da altri fattori, come l'aumento dei costi generali o l'inflazione. Anche le riserve sull’affitto o altre riserve possono influire sulla richiesta di riduzione in determinate circostanze.

Qual è la procedura concreta?

1. Controllare l'affitto 

Come primo passo, è opportuno verificare se si ha diritto a una riduzione. Le seguenti informazioni vi aiuteranno a calcolarla. 

• È determinante il tasso d'interesse di riferimento fissato nell’ultimo aumento dell'affitto o - se non c'è mai stato un aumento d’affitto - nel contratto di locazione (le riduzioni dell'affitto non costituiscono una base di calcolo vincolante).
• Se il tasso di interesse di riferimento dell'ultimo aumento d’affitto o del contratto di locazione è pari o superiore all'1,5%, si ha di base, diritto ad una riduzione:

• Tuttavia, come già indicato, i locatori possono compensare fino al 40% dell'inflazione e del cosiddetto aumento dei costi generali (importi forfettari usuali: 10% dell'inflazione o 0,5%-1% all'anno) e, in determinate circostanze, riserve sull’affitto concordate.
• Esempio di calcolo: Affitto netto attuale (= escluse le spese di riscaldamento e le spese accessorie): CHF 2'500.00

• *I dati dell'indice sono spesso riportati nel contratto di locazione o nell'ultima modifica vincolante del canone di locazione; in caso contrario, è determinante l'indice nazionale dei prezzi al consumo al momento della stipula del contratto o dell'ultima modifica vincolante del canone di locazione.
• Associazioni come l'Associazione dei proprietari di case e l'Associazione degli inquilini forniscono pratici calcolatori di affitto:
  • Calcolatore d’affitto Associazione dei proprietari immobiliari: Calcolatore dell'affitto - HEV Svizzera
  • Calcolatore d’affitto delle Associazioni degli inquilini: mietrechtspraxis | mp

2. Presentare una richiesta di riduzione

• Se da un primo controllo e calcolo risulta una richiesta di riduzione, è necessario presentare una richiesta scritta al locatore di riduzione dell'affitto netto. È responsabilità del locatore calcolare la richiesta specifica. Inoltre, egli può anche compensare l'inflazione o l'aumento generale dei costi. È quindi consigliabile, che gli inquilini non indichino un importo specifico nella loro richiesta di riduzione. 
  La richiesta di riduzione deve essere inviata per raccomandata per motivi di prova: lettera modello per la richiesta di riduzione
• L'affitto può essere ridotto a decorrere dal primo termine di disdetta possibile. È quindi importante che la richiesta di riduzione pervenga al locatore prima dell'inizio del periodo di preavviso, ossia al più tardi entro la fine del mese. La richiesta di riduzione dovrebbe pertanto essere inviata il prima possibile nel corso del mese che precede l’inizio del preavviso. Altrimenti ne consegue che la riduzione ha validità solo a partire dal termine di disdetta successivo.

Esempio: un contratto di locazione prevede un preavviso di tre mesi e tre termini di disdetta (31 marzo, 30 giugno e 30 settembre). Un inquilino desidera che il suo affitto venga adeguato al 1° ottobre. La richiesta di riduzione dell'affitto deve quindi pervenire al locatore entro il 30 giugno, altrimenti il preavviso di tre mesi non è rispettato. Qualora la raccomandata pervenisse al locatore solo il 2 luglio, ad esempio, la riduzione si applicherebbe solo alla data di disdetta successiva e quindi al 1° aprile dell'anno successivo. 

3. Attendete la risposta del locatore e verificate

• Il locatore è tenuto a rispondere alla richiesta di riduzione dell'inquilino entro 30 giorni.
• I locatori devono verificare se ed in che misura debba essere accordata una riduzione. È possibile che non venga accordata alcuna riduzione o che venga accordata solo una riduzione parziale poiché, come già indicato, una richiesta di riduzione può essere compensata ad esempio dall'inflazione o da aumenti generali dei costi.
• Qualora il locatore riduca l'affitto, l'inquilino può verificare il calcolo e il risultato utilizzando, ad esempio, un calcolatore d’affitto (vedasi sezione 1). Se qualcosa non fosse chiaro, consigliamo di richiedere ulteriori documenti e/o informazioni e di cercare il dialogo con il locatore.

4. Istanza di conciliazione 

Qualora il locatore non risponda alla richiesta di riduzione o l'inquilino non sia soddisfatto della risposta, deve presentare un’istanza di conciliazione all'autorità di conciliazione competente al luogo di domicilio.

A seconda della costellazione, è indispensabile rispettare due scadenze importanti: 

1. Nessuna risposta alla richiesta di riduzione: in questo caso, la domanda di conciliazione deve essere presentata 60 giorni dopo l'invio della richiesta di riduzione.
2. Risposta insufficiente: in tal caso, la domanda di conciliazione deve essere presentata entro 30 giorni dalla ricezione della lettera di risposta.

Siete coinvolti sia come inquilini che come proprietari - e avete domande sulla procedura specifica oppure incertezze? La nostra consulenza telefonica interna Orionline (servizio incluso nella polizza) è a sua disposizione per fornirle informazioni giuridiche generali. Prenoti una richiamata sul nostro sito web: Prenotare una chiamata

Se uno dei termini indicati nelle sezioni 3 e 4 sta già decorrendo o se avete già ricevuto una convocazione per un’udienza presso l'autorità di conciliazione, notificate un caso legale a questo link: Orion – Claims