Les défauts de construction ne sont pas rares et peuvent entraîner des coûts importants ainsi que des litiges juridiques. En tant que maître d’ouvrage, il est donc essentiel de connaître les dispositions légales en vigueur. Dans cet article, vous découvrirez quels sont vos droits en cas de défauts de construction et comment les faire valoir.
Un contrat d'entreprise régit, conformément aux articles 363 ss. du Code des obligations (CO), la relation entre l'entrepreneur (artisan) et le maître d'ouvrage. Ces dispositions s’appliquent à moins qu’un autre accord ait été convenu contractuellement.
L’entrepreneur s’engage à réaliser et livrer un ouvrage déterminé, tandis que le maître d’ouvrage paie le prix convenu. En règle générale, le contrat est conclu dès l’acceptation de l’offre. Il peut être verbal ou écrit – la forme écrite est cependant recommandée à des fins de preuve.
La norme SIA 118 constitue des conditions générales de contrat préétablies, rédigées par la Société suisse des ingénieurs et des architectes. Elle contient des dispositions détaillées sur la réception de l’ouvrage, l'avis des défauts et les délais de garantie, qui diffèrent partiellement des dispositions du CO. La norme SIA 118 ne s’applique que si elle est expressément convenue dans le contrat. Elle est généralement utilisée pour des projets de construction de plus grande envergure.
Un défaut de construction existe lorsqu'un ouvrage ne respecte pas les normes convenues contractuellement ou généralement reconnues. L’ouvrage réalisé doit également posséder les caractéristiques garanties par le contrat et être apte à l’usage prévu.
Exemples typiques de défauts de construction :
Le maître d’ouvrage doit examiner soigneusement l’ouvrage lors de la réception. En cas de défaut, il doit immédiatement le signaler à l’entrepreneur par un avis des défauts. Voici les points à respecter :
Vous trouverez ici une lettre-type pour l'avis des défauts : Modèle d'avis des défauts
Si le contrat prévoit l'application de la norme SIA 118, les dispositions diffèrent légèrement :
Lorsqu'un défaut de construction est constaté, le maître d'ouvrage dispose des droits de garantie légaux suivants :
En principe, le maître d'ouvrage peut choisir librement parmi ces droits. La résiliation n'est envisageable que si la réfection est impossible et que le défaut est si grave qu'il rend l'acceptation de l'ouvrage intolérable.
Si la norme SIA 118 s'applique, l'entrepreneur doit d'abord avoir l'opportunité de réfecter le défaut dans un délai raisonnable. En cas de refus ou d'inaction de l'entrepreneur, le maître d'ouvrage peut demander une réduction du prix ou une résiliation du contrat.
Important : Si le maître d'ouvrage mandate un tiers de manière unilatérale, sans donner à l'entrepreneur la possibilité de réfection, il perd ses droits liés aux défauts.
Le maître d’ouvrage peut également demander des dommages-intérêts si un dommage résulte du défaut de construction.
Les droits à garantie doivent être exercés avant l'expiration des délais de prescription. Les délais suivants s'appliquent :
Ces délais s'appliquent également aux défauts cachés. Si l'entrepreneur a dissimulé intentionnellement le défaut, la prescription est de 10 ans, bien qu'il soit difficile de prouver un dol frauduleux.
Les délais courent à partir de la livraison de l’ouvrage. Une dénonciation ou une demande de réfection ne suffit pas à interrompre la prescription. Cela nécessite des démarches supplémentaires, telles qu'une reconnaissance, une poursuite en dettes ou une requête de conciliation. Si l'entrepreneur effectue une réfection, cela est considéré comme une reconnaissance, ce qui fait que tous les délais recommencent à courir.
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