COVID-19

Häufige Fragen rund ums Thema Miete & Pacht

Ja. Wenn Sie zur Risikogruppe gehören oder wenn Sie erkrankt sind, ist natürlich kritisch zu hinterfragen, ob eine Wohnungsbesichtigung zumutbar ist. Das grundsätzliche Recht Ihres Vermieters, die Wohnung zu besichtigen, wenn er es rechtzeitig ankündigt, kann aber wegen Corona nicht verweigert werden. Sie können sogar schadenersatzpflichtig werden, wenn Sie die Besichtigung zu Unrecht verweigern.

Gemäss Art. 257h OR hat die Vermieterschaft in drei Fällen das Recht auf Zutritt zu vermieteten Räumlichkeiten:

  • Wenn die Räumlichkeiten neu vermietet werden sollen oder müssen, oder
  • wenn man die Liegenschaft oder die betreffenden Räumlichkeiten zu verkaufen beabsichtigt, oder
  • wenn dies für den Unterhalt der Mietsache erforderlich ist.

Die Vermieterschaft muss bei der Ausübung des Besichtigungsrechts auf die Interessen der Mietpartei Rücksicht nehmen und die Besichtigungen rechtzeitig voranmelden. Zudem ist die Vermieterschaft gehalten, die Besichtigungen so zu organisieren, dass die Mietpartei möglichst wenig gestört wird.

Sprechen Sie als Erstes mit Ihrer Verwaltung und suchen Sie gemeinsam Lösungen. Wenn es keine Lösung gibt, Sie die Miete auch nicht innert der wegen der Krise auf 90 Tage erstreckten Frist* bezahlen können und Ihnen die Verwaltung deshalb das Mietverhältnis kündigt, fechten Sie die Kündigung innert 30 Tagen nach Erhalt bzw. nach Beginn der Abholfrist auf der Poststelle bei der zuständigen Schlichtungsbehörde an.

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Der Bundesrat hat am 27. März 2020 die Frist bei Zahlungsrückständen für Wohn- und Geschäftsmieten von 30 auf 90 Tage verlängert. Diese Fristverlängerung gilt für Mieten, die zwischen dem 13. März und dem 31. Mai 2020 fällig werden (Miete für April und Mai). Ein Erlass der Mieten in diesem Zeitraum ist jedoch nicht vorgesehen. Bezahlen Sie die Miete(n) nicht innert dieser 90 Tage, kann die Vermieterschaft Ihnen mit einer Frist von weiteren 30 Tagen auf das Ende eines Monats kündigen.

Leider ja. Ein allgemeiner Grundsatz im Vertragsrecht – und das Mietrecht ist Vertragsrecht – besagt, dass Verträge zu halten sind. Daran ändert sich auch durch die Corona-Situation nichts. Es wurde zwar eine Expertengruppe eingesetzt, um besondere mietrechtliche Fragen für den Bundesrat zu klären und allenfalls weitere Notverordnungsklauseln auf diesem Gebiet zu erlassen, bis anhin gibt es mit Ausnahme der Verlängerung der Frist bei Zahlungsrückständen auf 90 statt 30 Tage aber keine Anpassungen. Daher kommt ganz normales Mietrecht zur Anwendung. Nach Erhalt der Kündigung sollten Sie sich sofort eingehend juristisch beraten lassen. Kontaktieren Sie hierfür die Juristinnen und Juristen unseres Rechtsberatungsteams bei der Orionline (0848 88 88 44). Als ersten Schritt können Sie die Kündigung innert 30 Tagen nach Erhalt bzw. nach Beginn der Abholfrist auf der Poststelle bei der zuständigen Schlichtungsbehörde anfechten.

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Nein. Es gibt kein solches Neu- oder Nachverhandlungsrecht. Dies fliesst aus dem vertragsrechtlichen Grundsatz, dass Verträge einzuhalten sind. In Anbetracht der momentanen Notlage ist die Bereitschaft der Vermieterschaft zum gegenseitigen Aushandeln von Lösungen im Interesse der gesamten Gesellschaft jedoch etwas grösser. Viele Verwaltungen zeigen sich einsichtig und anerkennen, dass besondere Situationen besondere Lösungen erfordern. 

Prüfen Sie in diesem Fall unbedingt, ob Ihrer Vermieterschaft ein Formfehler unterlaufen ist: Ein einziger Formfehler reicht nämlich aus, damit die Kündigung nichtig ist. Ein Beispiel: Wenn Sie als Ehepaar in der betreffenden Wohnung leben, muss die Vermieterschaft beispielsweise sowohl die Fristansetzung wie auch die Kündigung an beide Eheparteien mit separater Post zukommen lassen. 

Das ist unwahrscheinlich. Ein kurze Leerstandzeit der Wohnung (24 Stunden) zwischen dem Aus- und dem Einzug kann sicherstellen, dass allfällige Viren in der Wohnung abgestorben sind. Auch mit einer professionellen Reinigung (Desinfektion) der Wohnung können Viren beseitigt werden. Suchen Sie das Gespräch mit der Vermieterschaft.

Bei der Wohnungsübergabe sind die Verhaltensregeln des BAG zu beachten. Diese stehen einer gemeinsamen Abgabe von Mieter- und Vermieterschaft sowie Begleitpersonen wie etwa Wohnfachexperten nicht entgegen. Wichtig ist auch hier, dass die Hygiene- und Abstandsregeln eingehalten werden. Besonders gefährdete oder kranke Personen können sich vertreten lassen.

In diesem Fall sollten Sie eine Person Ihres Vertrauens beauftragen, ein Protokoll zu erstellen. Es ist sinnvoll, wenn Ihre Vertretung Fotos vom Zustand der Wohnung macht. Planen Sie sowohl bei einem Ein- wie bei einem Auszug genügend Zeit ein, um unmittelbar vor der Schlüsselübergabe beziehungsweise nach der Schlüsselübernahme eine ausführliche Fotodokumentation über den Zustand der Wohnung und der Geräte zu erstellen. Bei einem Auszug können die Wohnungsschlüssel alternativ auch per Einschreiben an die Vermieterschaft zurückgesendet werden.

Organisieren Sie, wenn möglich, ein ärztliches Attest und informieren Sie umgehend die Vermieterschaft über Ihre Erkrankung. Ersuchen Sie um einen Aufschub und appellieren Sie an die Kulanz der Vermieterschaft.

Die einzige Handlungsmöglichkeit, die Sie haben, ist, das Gespräch mit der Vermieterschaft zu suchen und gemeinsam Lösungen zu diskutieren. Riskieren Sie nicht, die Kündigung zu erhalten, sondern versuchen Sie, den Mietzins – oder Teile davon – zu stunden, das heisst, dessen Fälligkeit zur Bezahlung auf einen späteren Zeitpunkt zu vereinbaren. Es liegt im Interesse aller Beteiligten, hier Lösungen zu finden. Die Vermieterschaft kann zwar kündigen, wenn Sie in Verzug geraten, doch hat sie von einer länger leerstehenden Ladenfläche auch nichts. Nach mündlich getroffenen Vereinbarungen raten wir Ihnen zur Absicherung das gemeinsam Besprochene und allenfalls Abgemachte Ihrer Vermieterschaft per Einschreiben nochmals mitzuteilen oder es sich umgekehrt schriftlich bestätigen zu lassen.

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Üblicherweise erfolgt eine solche Abmachung über eine schriftliche Vereinbarung. Lassen Sie sich unbedingt juristisch beraten, wenn Ihre Vermieterschaft Ihnen eine solche Vereinbarung vorlegt. Schlimmstenfalls laufen Sie nämlich Gefahr, dass damit Ihr Anspruch auf Mietzinsherabsetzung verloren geht, sofern ein solcher laut Ihrem jetzigen Mietvertrag besteht bzw. nicht ausgeschlossen wurde. Wichtig ist auch, dass Sie die Bedingungen prüfen, unter welchen die Stundung erfolgt. Sobald Sie die Vereinbarung in den Händen halten, kontaktieren Sie die Juristinnen und Juristen unseres Rechtsberatungsteams bei der Orionline (0848 88 88 44).

Zahlen Sie den Mietzins so lange wie möglich fristgerecht, aber bringen Sie unbedingt einen Vorbehalt an. Dieser sollte dahingehend lauten, dass Sie den Mietzins nur unter Vorbehalt und zur Vermeidung einer Zahlungsverzugskündigung bezahlen und Sie sich die Rückforderung ausdrücklich vorbehalten. Da nämlich noch nicht klar ist – weil noch kein Gericht hierzu entschieden hat, geschweige denn, ein höchstrichterlicher Entscheid existiert –, ob eine Mietsache wegen behördlichen Betriebsverbots als mangelhaft gilt und damit ein Mietzinsherabsetzungsgrund bestehen würde, könnte es sein, dass nachträglich ein solcher «Mangel» vom Bundesgericht und der juristischen Lehre anerkannt wird. Vielleicht werden sogar durch den Bundesrat bald Regeln erlassen, was in solchen Situationen zu gelten hat. Da jedoch alles noch offen ist und keineswegs mit einem solchen Entscheid gerechnet werden darf, sollten Sie sich durch die fortlaufende Zahlung zumindest die Option offen lassen, nachträglich die Mietzinsherabsetzung geltend machen zu können.

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Ob die Corona-Situation nach geltendem Miet- und Pachtrecht einen Mangel begründet, der ganz oder teilweise von der Pflicht zur Bezahlung des Miet- oder Pachtzinses entbindet, wird von Experten und Gelehrten in der Rechtswissenschaft diskutiert. Ob ein Mangel vorliegt und in welchem Umfang eine Reduktion gerechtfertigt wäre, ist letztlich eine Frage des Einzelfalls und, wenn sich die Parteien nicht einigen können, richterlich zu beurteilen.Gerichte können sich in solchen Fällen an überwiegenden Lehrmeinungen orientieren, müssen dies aber nicht zwingend tun. Die Rechtsprechung hat sich zu dieser Frage in Anbetracht der Aktualität noch nicht geäussert. Eine gerichtliche Urteilstendenz bleibt deshalb abzuwarten.

Gerade weil die Frage grundsätzlich umstritten und ein Rechtsverfahren immer auch mit Risiken behaftet ist, kann den betroffenen Vertragsparteien empfohlen werden, die Situation im Gespräch zu klären und gegebenenfalls eine vorübergehende Anpassung des Miet- oder Pachtzinses an die aktuellen Verhältnisse oder eine Stundung der Mietzinszahlung zu diskutieren. Grundsätzlich können Sie jedoch versuchen, von der Vermieterschaft eine Mietzinsreduktion zu verlangen. Wichtig ist, dass Sie der Vermieterschaft den Mangel per eingeschriebenem Brief anzeigen und ihr mitteilen, dass Sie in Anbetracht der bundesrätlichen Verordnung Ihren Geschäftsraum nicht zweckgemäss nutzen konnten. Legen Sie dabei auch Ihre finanzielle Notlage dar.

Leider nicht – bzw. in diesem Fall nicht: Ob die sogenannte «Staatshaftung» greift, hängt davon ab, ob jemandem ein Schaden durch ein widerrechtliches Handeln eines Beamten in Ausübung seiner amtlichen Tätigkeit zufügt wurde. In diesem Fall würde der Bund ohne Rücksicht auf das Verschulden des Beamten haften. Im Falle einer behördlich angeordneten Massnahme, handeln zwar Beamte des Bundes (die Mitglieder des Bundesrats), die Zufügung des Schadens erfolgt jedoch nicht widerrechtlich, also rechtswidrig. Der Bundesrat wird durch das Epidemiengesetz (EpG) nämlich ausdrücklich ermächtigt, solche Massnahmen anzuordnen. Er kann aber nach Art. 63 EpG, soweit niemand anderes haftbar gemacht werden kann für Schäden, die aus seinen Anordnungen (und damit legal) entstehen, Entschädigungen beschliessen.

Fechten Sie die Kündigung innert 30 Tagen nach Erhalt oder, wenn Sie die Kündigung wegen der ausgebliebenen Zustellung durch den Postboten bei der Poststelle abholen müssen, innert 30 Tagen ab dem ersten Tag der Abholfrist bei der zuständigen Schlichtungsbehörde an. Nach Erhalt der Kündigung sollten Sie sich sofort eingehend von den Juristinnen und Juristen unseres Rechtsberatungsteams bei der Orionline (0848 88 88 44) beraten lassen.

Ja. Wird beispielsweise ein reiner Hotelbetrieb mangels Gästeaufkommen geschlossen, ist diese Schliessung nicht direkt auf die notrechtlichen Betriebsbeschränkungen zurückzuführen. Dem Hotelier steht es gestützt auf diese nämlich grundsätzlich frei, sein Hotel weiter geöffnet zu halten und Gäste zu beherbergen. Ein Ausbleiben von Gästen zählt ganz generell zu den Betreiberrisiken eines Hoteliers – hier des Mieters – weshalb dieses Risiko grundsätzlich auch von ihm zu tragen ist. Der Mieter hat sich daher weiter uneingeschränkt an seine vertraglichen Pflichten zu halten und insbesondere auch den Mietzins zu bezahlen.

Es stellt sich hierbei die Frage, ob die behördlich angeordnete Schliessung von Betrieben einen Mangel am Mietobjekt im Sinne von Art. 259a des Schweizerischen Obligationenrechts (OR) darstellt, welcher den Mieter von Geschäftsliegenschaften ganz oder teilweise von der Pflicht zur Bezahlung des Mietzinses entbindet. Diese entscheidende Frage ist juristisch sehr umstritten und es kursieren sich widersprechende Experten- und Lehrmeinungen dazu. Auch die Rechtsprechung hat sich zu dieser Frage bis anhin noch nicht geäussert.

Aufgrund der aktuell strittigen Rechtslage ist es zum heutigen Zeitpunkt leider nicht möglich, die Ausgangsfrage abschliessend zu beantworten. Es gilt, die Entwicklungen zu verfolgen. Momentan scheint es unumgänglich, dass die Frage dereinst vom Bundesgericht geklärt werden muss.

Wir empfehlen den betroffenen Mietern/Pächtern in Anbetracht der rechtlichen Unklarheiten vorerst mit den Vermietern/Verpächtern in Kontakt zu treten und gemeinsam nach einer individuellen – für beide Parteien annehmbaren – Lösung zu suchen. Keinesfalls kann empfohlen werden, die Miet- oder Pachtzinszahlungen eigenmächtig einzustellen, da der Mieter/Pächter mit diesem Vorgehen eine Kündigung infolge Zahlungsverzug gemäss Art. 257d bzw. Art. 282 OR riskiert. Mit der COVID-19-Verordnung «Miete und Pacht» wurde den Vermietern/Verpächtern nämlich die Möglichkeit einer Kündigung infolge Zahlungsverzug nicht verwehrt, sondern «lediglich» die Nachfrist bei Zahlungsverzug für Mieten/Pachtzinse, die zwischen 13. März und dem 31. Mai 2020 fällig geworden sind, von 30 auf 90 Tage (bei Pachtverträgen auf 120 Tage) verlängert.

Bitte beachten Sie, dass sich die Rechtslage derzeit rasch ändern kann. Es ist deshalb nicht auszuschliessen, dass einige Angaben in der Zwischenzeit überholt sind. Wir bemühen uns um stetige Aktualisierung, können die 100%ige Richtigkeit jedoch im Einzelfall nicht garantieren. Bei Unsicherheiten kontaktieren Sie am besten unsere Juristinnen und Juristen der Orionline. 


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