Der Referenzzinssatz, der auf den durchschnittlichen Hypothekarzinsen basiert, wird vierteljährlich vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) bekannt gegeben. Am 4. März 2025 ist der Referenzzinssatz nun von 1.75% auf 1.5% gesunken.

Welche Auswirkungen hat diese Senkung?

• Eine Senkung des Referenzzinssatzes kann dazu führen, dass ein Anspruch auf Reduktion der Nettomiete besteht. Nettomiete bedeutet – Mietzins exklusive Nebenkosten.
• Eine Senkung erfolgt nicht automatisch. Wer eine Reduktion umsetzen möchte, muss daher aktiv werden, ansonsten bleibt die Miete unverändert.
• Ein Senkungsanspruch aufgrund des gesunkenen Referenzzinssatzes kann durch andere Faktoren wie gestiegene allgemeine Kostensteigerung oder Teuerung kompensiert werden. Auch Mietzinsreserven oder andere Vorbehalte können unter Umständen mit einem Senkungsanspruch verrechnet werden.

Was ist das konkrete Vorgehen?

1. Mietzins überprüfen 

In einem ersten Schritt lohnt es sich zu prüfen, ob überhaupt ein Senkungsanspruch besteht. Folgende Informationen helfen diesen zu berechnen. 

• Massgebend ist der Referenzzinssatz der letzten Mietzinserhöhung oder - wenn nie eine Mietzinserhöhung erfolgt ist - des Mietvertrages (Mietzinssenkungen bilden keine verbindliche Berechnungsbasis).
• Liegt der Referenzzinssatz der letzten Mietzinserhöhung oder des Mietvertrages bei 1.75% oder höher, besteht grundsätzlich ein Senkungsanspruch:

• Vermietende dürfen jedoch wie erwähnt mit dem Senkungsanspruch bis zu 40% der Teuerung und die sogenannte allgemeine Kostensteigerung (übliche Pauschalen: 10% der Teuerung oder 0.5% bis 1% pro Jahr) sowie unter Umständen vereinbarte Mietzinsvorbehalte verrechnen.
• Rechenbeispiel: aktueller Nettomietzins (= ohne Akonto Heiz- und Nebenkosten): CHF 2'500.00

• *Die Indexangaben sind häufig im Mietvertrag oder der letzten verbindlichen Mietzinsveränderung festgehalten; wenn nicht ist der Landesindex der Konsumentenpreise im Zeitpunkt des Vertragsschlusses respektive der letzten verbindlichen Mietzinsänderung massgeblich.
• Verbände wie der Hauseigentümerverband sowie Mieterverband stellen praktische Mietzinsrechner zur Verfügung:
  • Mietzinsrechner Hauseigentümerverband: Mietzinsrechner - HEV Schweiz
  • Mietzinsrechner Mieterverband: mietrechtspraxis | mp

2. Senkungsbegehren stellen

1. Hat eine erste Prüfung und Berechnung einen Senkungsanspruch ergeben, muss bei der Vermieterschaft schriftlich um Herabsetzung der Nettomiete ersucht werden.  Es ist die Verantwortung der Vermieterschaft, den konkreten Anspruch zu berechnen. Zudem verrechnet sie allenfalls noch die Teuerung oder allgemeine Kostensteigerung. Daher ist es seitens Mieterschaft sinnvoll, keinen konkreten Betrag im Senkungsbegehren zu nennen. 
   Das Senkungsbegehren sollte aus Beweisgründen per Einschreiben versendet werden: Vorlage Senkungsbegehren
2. Eine Senkung des Mietzinses ist jeweils auf den nächstmöglichen Kündigungstermin möglich. Deshalb ist es wichtig, dass das Senkungsbegehren vor Beginn der Kündigungsfrist, also spätestens per Ende Monat, bei der Vermieterschaft eintrifft. Ein Senkungsbegehren sollte daher möglichst früh im Monat versendet werden. Andernfalls ist es möglich, dass das Senkungsbegehren erst auf den übernächsten Kündigungstermin hin gilt.

Beispiel: Ein Mietvertrag sieht eine dreimonatige Kündigungsfrist und drei Kündigungstermine vor (jeweils 31. März, 30. Juni sowie 30. September). Eine Mieterin möchte ihre Miete auf den 1. Oktober anpassen lassen. Das Senkungsbegehren muss somit spätestens am 30. Juni bei der Vermieterschaft eintreffen, ansonsten die dreimonatige Kündigungsfrist nicht eingehalten wurde. Tritt das Einschreiben z.B. erst am 2. Juli bei der Vermieterschaft ein, gilt eine Senkung erst auf den nächstmöglichen Kündigungstermin – und damit auf 1. April des Folgejahres. 

3. Antwort Vermieterschaft abwarten und prüfen

• Die Vermieterschaft ist verpflichtet innert 30 Tagen auf ein Senkungsbegehren der Mieterschaft zu antworten.
• Vermietende prüfen, ob und falls ja, eine Senkung gewährt werden muss. Es ist möglich, dass keine oder nur eine Teilsenkung gewährt wird, weil wie erwähnt ein Senkungsanspruch mit z.B. der Teuerung oder allgemeinen Kostensteigerung verrechnen werden darf.
• Senkt die Vermieterschaft die Miete, können Mietende die Berechnung und das Ergebnis z.B. mit einem Mietzinsrechner prüfen (vgl. Ziff. 1 oben). Bei Unklarheiten empfiehlt es sich, bei der Vermieterschaft noch zusätzliche Unterlagen einzuverlangen bzw. nachzufragen und das Gespräch zu suchen.

4. Schlichtungsbegehren

Bleibt eine Reaktion der Vermieterschaft auf das Senkungsbegehren aus oder die Mieterschaft ist mit der Antwort nicht zufrieden, muss ein Schlichtungsgesuch bei der jeweils am Wohnort zuständigen Schlichtungsbehörde eingereicht werden.

Hierbei sind je nach Konstellation zwei wichtige Fristen zu beachten: 

1. Keine Antwort auf das Senkungsbegehren: in diesem Fall muss 60 Tage ab Versand des Senkungsbegehrens ein Schlichtungsgesuch gestellt werden.
2. Unzureichende Antwort: in diesem Fall muss innert 30 Tagen ab Erhalt des Antwortschreibens ein Schlichtungsgesuch eingereicht werden.

Sind Sie als Orionkundin oder -kunde betroffen – sei es als Mietende oder Vermietende – und haben Fragen zum konkreten Vorgehen oder Unsicherheiten? Dann rufen Sie unsere Orionline  0848 88 88 44 an. Wir helfen Ihnen gerne weiter. Läuft bereits eine der in Ziffer 3 und 4 genannten Fristen oder haben Sie bereits eine Vorladung für einen Termin bei der Schlichtungsbehörde erhalten, melden Sie einen Rechtsfall unter diesem Link an: Orion - Claims